Mencionado entendimento, conforme pacífica jurisprudência sobre o tema, também vale para os casos de adjudicação do imóvel, vez que a natureza das obrigações condominiais alcança o proprietário atual, sendo irrelevante que a aquisição tenha se dado por esse meio[2][3].
Não é raro, entretanto, a existência de outras constrições gravadas na matrícula do imóvel adjudicado, em razão de outros débitos, sendo necessária a comunicação dos demais credores a respeito da homologação do pedido de adjudicação.
Importante frisar, nesse sentido, que a propriedade do imóvel somente se adquire com o registro no Cartório de Registro de Imóveis, sendo certo que, na hipótese, o título a ser apresentado perante a Serventia Extrajudicial é a carta de arrematação, que, em razão das idas e vindas processuais, e conhecida precariedade do Sistema Judiciário, pode levar um bom tempo para ser expedida.
Assim, fica o questionamento: no interregno entre a homologação do pedido de adjudicação do imóvel e a expedição da carta de adjudicação, quem é o responsável pelo pagamento das taxas condominiais? O devedor, que consta ainda como proprietário na matrícula do imóvel? Ou o adjudicante, que possui em mãos um título judicial?
Para resolver a questão, torna-se necessário, inicialmente, entender o motivo pelo qual as taxas condominiais possuem natureza propter rem. A principal questão, conforme entendimento do C. STJ, é que o interesse prevalente no caso é o da coletividade, vez que os recursos são utilizados para o pagamento das despesas indispensáveis e inadiáveis[4].
E da leitura do já mencionado artigo 1.345, do Código Civil, é possível concluir que despesas condominiais não estão vinculadas à propriedade do bem em si, mas à sua aquisição – no caso, através da adjudicação – sendo certo que a dívida se transfere no instante em que o imóvel foi adjudicado, por sub-rogação legal, nos termos do artigo 346, inciso II, e 350, ambos do Código Civil[5][6][7].
O caso, também, em muito se assemelha com a questão da cobrança das taxas condominiais ajuizadas em face dos compromissários compradores, onde se tem decidido, em caráter predominante, que a responsabilidade do promitente vendedor cessa a partir do momento em que o administrador do Condomínio tem conhecimento de que determinada unidade foi compromissada à venda.
Na hipótese, na verdade, o Condomínio poderá optar, entre proprietário e promissário comprador, por aquele que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, pois, conforme já mencionado, o interesse prevalente é o da coletividade. Ou seja, mesmo que não tenha sido registrado o compromisso, desde que tenha havido a ciência do Condomínio, o compromissário comprador poderá ser responsabilizado pelo pagamento das taxas condominiais em aberto.
Perfeitamente aplicável a analogia, de modo que, por qualquer ótica que se olhe, o adjudicante é responsável pelo pagamento de taxas condominiais em aberto, mesmo que as não tenha dado causa.
[1] Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
[2] TJSP; Apelação Cível 0000128-50.2011.8.26.0223; Relator(a): Arthur Marques; Órgão Julgador: 35ª Câmara de Direito Privado; Foro de Guarujá – 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 30/07/20212; Data de Registro: 31/07/2012.
[3] (TJSP; Agravo de Instrumento 2188802-50.2020.8.26.0000; Relator (a): Carlos Goldman; Órgão Julgador: 38ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional II – Santo Amaro – 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 16/12/2020; Data de Registro:16/12/2020
[4] STJ, REsp 194.481/SP,4ª. Turma, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, j. 04.02.1999, DJU 22.03.1999, p. 216
[5] Apelação cível nº 1012448-82.2014.8.26.0006, Relator dr.Desembargador Paulo Ayrosa, 31ª Câmara de Direito Privado, TJSP,data da publicação 26/07/2017
[6] Art. 346. A sub-rogação opera-se, de pleno direito, em favor: (…) II – do adquirente do imóvel hipotecado, que paga a credor hipotecário, bem como do terceiro que efetiva o pagamento para não ser privado de direito sobre imóvel;
[7] Art. 350. Na sub-rogação legal o sub-rogado não poderá exercer os direitos e as ações do credor, senão até à soma que tiver desembolsado para desobrigar o devedor.